올해 전세사기로 많은 이슈가 있었는데요. 사회적 문제가 된 전세 사기 수법과 이에 맞는 예방법을 간단하고 쉽게 알려드리겠습니다.
‘깡통주택’ 전세사기
지금도 끊임없이 전세사기 세입자분들이 나오고 있습니다. 대부분 아파트에 비해 빌라에서 이러한 사기가 월등히 발생하고 있는데요. 사기 유형으로는 깡통전세 수법이 많으며, 분양사기수법도 속출하고 있습니다.
깡통전세 유형: 깡통주택이란 전세가와 매매가가 거의 나지 않는 주택으로, 보통 전세가격이 매매가격의 80% 이상인 주택을 말합니다. 또는 임대인의 담보대출+임차인의 전세금 금액이 집값과 비슷한 경우를 말하죠. 왜 이런 게 문제가 될까요? 금리가 인상하던지 수요자(임차인) 감소, 공급(임대인) 증가로 인해 집값이 하락하게 된다면 집주인은 보증금을 줄 여력이 없어 만기시 세입자의 보증금을 돌려주지 않고 버티면서 해당 집을 매입하라고 하는 경우가 생기기 때문입니다.
대항력을 이용하는 유형: 먼저 대항력에 대해 알아야겠죠? 대항력이란 임차인이 계약 만료시 집주인에게 정당하게 보증금 반환 청구할 수 있는 권리를 의미합니다. 간단하게 전입신고라고 생각하셔도 됩니다. 이게 왜 문제가 되냐? 임차인이 전입신고를 하지 않은 타이밍에 임대인이 근저당을 설정하면 문제가 발생합니다. 임대인의 근저당 설정은 당일 권리가 발생하지만 임차인의 전입신고+확정일자의 권리는 익일 발생하기 때문이죠. 이렇게 되면 임차인은 효력 순위가 밀려나기 때문에 선순위 임차인이 될 수 없습니다.
※ 대항력 요건: 전입신고+점유+임대차계약서 작성
전세사기 예방법
⑴ 신분증 확인과 실소유자와 직접 만나서 계약
⑵ 공인중개사에 대한 신분조회(국가정보공간포털사이트에서 조회 가능)
⑶ 전세금 반환보증보험 가입 필수
⑷ 입주일 당일날 바로 전입신고와 확정일자를 받아 두는거 추천
⑸ 등기부등본을 통해 임대인의 채권 확인
계약서 작성 시 넣으면 좋은 특약사항
⑴ 임대인의 귀책사유로 인해 전세대출이 불가능 할 경우 본 계약을 취소하고 임대인은 임차인에게 계약금 전부를 반환
⑵ 임대인은 잔금일 익일까지 현재의 등기부등본 상태를 유지해야 하며 이를 위반시 임차인은 본 계약을 취소하고 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지급
⑶ 임대인은 계약 완료시 다른 임대 여부와 상관없이 임차인에게 보증금을 반환 할 것
이렇게 해서 전세사기 사례와 예방법을 알아보았는데요. 전세 계약시 꼼꼼히 확인해 소중한 우리의 보증금 지켰으면 좋겠습니다. 부족하지만 읽어주셔서 감사합니다. 🙂